Adó és illeték

A lakás eladással kapcsolatban 2008-ban új adójogszabályok léptek életbe, melyeket 2010-ben újabb változás követett. A legfontosabb SZJA törvény változás az ingatlan átruházásából származó adóköteles jövedelem számításának változása. Az alábbiakban erről nyújtunk tájékoztatást.

2008. január 1-től a lakásszerzési kedvezmény megszűnt. Eszerint lakóingatlan-eladásból származó jövedelmünk számításakor bevételünket csökkenthetjük annak megszerzésére, felújítására fordított kiadásainkkal, ám nem csökkenthetjük ugyanezt a jövedelmünket egy másik lakóingatlan vételárával.

A lakóingatlanok átruházásából származó jövedelem adóköteles időszaka harmadára csökkent, tehát lakások esetén a szerzést követő tizenötödik év helyett már az ötödik évtől nem kell jövedelemként figyelembe venni. (A nem lakásingatlanok átruházásából származó jövedelmek adóköteles időszaka továbbra is 15 év marad. Pl.: garázs, üdülő, zártkert, stb.) az ennél rövidebb ideje vásárolt lakóingatlan esetében pedig csak a keletkezett haszon bizonyos százaléka után kell adót fizetni. Tehát az akkori vételi és a mostani eladási ár különbözete (amennyiben többért adjuk el, mint a szerzési érték) az adószámítás alapja. Beszámításra nincs lehetőség, ezt minden esetben ki kell fizetni (kivétel *-gal jelölt).

A leírt módon kiszámított, egy ingatlan eladása után keletkezett bevétel az a jövedelem, mely után a fizetendő adó a jelenlegi szabályok szerint 16%.

Így tudja kiszámítani a fizetendő adót:
Az ingatlan jelenlegi eladási ára - az ingatlan szerzési ára (5 éven belüli vásárlás esetén)= adóalap.
Az adóalap évenként csökken (2. évtől 30%, 60% majd 90%-kal), ennek 16%-át kell befizetni.

Így, ha kiszámoljuk, mennyi a fizetendő összeg, láthatjuk, hogy az esetek többségében nem érdemes kivárni az 5 év elteltét az eladással.

Az ingatlan eladásának tényét csak abban az esetben kell az adóbevallásban bevallani, ha van adófizetési kötelezettség, a fizetendő adót is ekkor kell kifizetni. Ennek ellenére az eladáskor (és vételkor is) ki kell tölteni a NAV adatlapot, melyben az adásvétel tényét rögzítik. Ezt az okiratszerkesztő ügyvédnél tehetjük meg.

* Bármely ingatlan átruházásából származó jövedelem adóját (vagy egy részét) akkor nem kell csak megfizetni, ha azt az átruházás évében, vagy az átruházás évét érintő bevallási időszakban a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (az EU bármely tagállamában) biztosított férőhely megszerzésére fordítja. Ha az értékesítés évének adóbevallásáig nem fordította a befolyt vételárat az előzőekben felsorolt férőhely vásárlására, akkor az adót meg kell fizetni, de amennyiben az értékesítést követő 2 éven belül a fentiekkel megegyező férőhelyet vásárol, a megfizetett adót visszaigényelheti, az Adóhivatal köteles visszautalni.

Lakásszerzési illeték

Az érvényben levő szabály szerint a lakóingatlanok vásárlása után fizetendő illeték mértéke 4 millió forintig 2%, az ezt meghaladó összeg után 4%, melyet az ingatlan adásvételi szerződésben foglalt vételára után kell megfizetni. (Ez például egy 12 millió forint forgalmi értékű lakás esetében 400.000.- Ft.) Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 4% illetéket kell fizetni. Más ingatlan (pl. garázs, üdülő) vétele esetén az illeték mértéke 4%.

Az illetéket az adásvételi szerződés földhivatalba érkezése után szabják ki, várhatóan pár héten belül. Illetékkedvezmények igénybevételére vonatkozó igényt az adásvételi szerződésbe bele kell foglalni. Részletfizetési kérelem beadására van lehetőség, ekkor az összeget általában egy éves periódusra osztják el.

Illetékfizetési kedvezmények

Lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.

Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. Fontos, hogy a különbözet utáni illetéket akkor is ki kell fizetni, ha az eladott ingatlan értéke nagyobb, mint a vásárolt ingatlané.

Az illeték megfizetése alól a lakás építésére, építtetésére és értékesítésére jogosult vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának megvásárlása. 15 és 30 millió forint közötti forgalmi érték esetében illetéket kell fizetni a forgalmi érték 15 millió forintot meghaladó része után. Az illeték mértéke ebben az esetben 4%. 30 millió forintot meghaladó forgalmi érték esetében nincs kedvezmény, a teljes érték után illetéket kell fizetni a használt lakásokra irányadó szabályok szerint.

35 év alatti vevő első lakástulajdon megszerzésekor – amennyiben az ingatlan értéke nem haladja meg a 8 millió Ft-ot – 50 százalékos, maximum 40 ezer forintos illetékkedvezményben részesülhet a vevő. Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el.

Az illetéktörvény módosítása az ismertetett jelentős változásokon kívül néhány átmeneti könnyítést is biztosít. Lakóház építésére alkalmas telek illetékmentességének megállapításához változatlanul 4 év áll rendelkezésre a ház felépítésére, aki azonban a bejelenti erre vonatkozó igényét, annak 4 évről 6 évre nőhet a határidő. Amennyiben ez alatt nem történik meg a telek beépítése, úgy az illeték 10%.

Minden illetékkedvezményre vonatkozó igényt az adásvételi szerződésben külön kérni kell, automatikusan azt nem adják meg!