Adó és illeték

Adózási kisokos

A lakás eladással kapcsolatban 2008. január 1.-vel új adójogszabályok lépnek életbe. A legfontosabb SZJA törvény változás az ingatlan átruházásából származó adóköteles jövedelem számításának változása. Az alábbiakban erről nyújtunk tájékoztatást.

• 2008. január 1-től a lakásszerzési kedvezmény* megszűnik. Ez leegyszerűsítve azt jelenti, hogy a jövő évben egy bizonyos lakóingatlan-eladásból származó jövedelmünk számításakor bevételünket továbbra is csökkenthetjük annak megszerzésére fordított kiadásainkkal. A régi törvénnyel ellentétben viszont nem csökkenthetjük ugyanezt a jövedelmünket egy másik lakóingatlan vételárával.

*Lakásszerzési kedvezmény: ha valaki ingatlant ad el, és abból jövedelme származik, forrásadó fizetési kötelezettsége keletkezik. Ezt a forrásadót azonban abban az esetben, ha az ingatlan vételárát másik lakóingatlan vásárlására használja, az adót be kell vallania, de nem kell megfizetnie.

• Külön átmeneti szabály teszi lehetővé, hogy a 2008. január 1-jét megelőzően átruházott lakóingatlanok esetén alkalmazhatók maradnak a lakásszerzési kedvezményre eddig vonatkozó szabályok. Tehát aki 2008. január 1. előtt eladja az ingatlanát és az elkövetkezendő 60 hónapban másik lakóingatlant vásárol, a kedvezményt igénybe veheti, azaz az új lakás megszerzésénél érvényesítheti.

• A lakóingatlanok átruházásából származó jövedelem adóköteles időszaka hozzávetőlegesen harmadára csökken, tehát lakások esetén a szerzést követő tizenötödik év helyett már az ötödik évtől nem kell jövedelemként figyelembe venni. (A nem lakásingatlanok átruházásából származó jövedelmek adóköteles időszaka továbbra is 15 év marad. Pl.: garázs, üdülő, zártkert, stb.)

• Emellett fontos új szabály, hogy bármely ingatlan átruházásából származó jövedelem adóját (vagy egy részét) akkor nem kell csak megfizetni, ha azt az átruházás évében, vagy az átruházás évét érintő bevallási időszakban a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (az EU bármely tagállamában) biztosított férőhely megszerzésére fordítja. Ha az értékesítés évének adóbevallásáig nem fordította a befolyt vételárat az előzőekben felsorolt férőhely vásárlására, akkor az adót meg kell fizetni, de amennyiben az értékesítést követő 2 éven belül a fentiekkel megegyező férőhelyet vásárol, a megfizetett adót visszaigényelheti, az Adóhivatal köteles visszautalni.

• Újdonság 2008-ban az ingatlan átruházásából származó jövedelem után fizetendő adó méltányossági kérelemre történő csökkentésének, vagy elengedésének lehetősége.

A méltányolásnál különösen figyelembe veszik a felhasználás körülményeit, azaz ha a kérelmező saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa, volt házastársa lakhatását biztosítja a befolyt vételárból, azaz a fent felsorolt személyek számára lakóingatlant vásárol.

2007, vagy 2008 legyen az értékesítés éve?

Ez attól függ, hogy melyik évben vásárolta jelenlegi ingatlanát és mi a szándéka a vételárból történő további lakásvásárlásra vonatkozóan.

1. Azok, akik 2004-nél nem korábban vásárolt lakóingatlanukat szeretnék értékesíteni, és az eladásból származó bevételükből hamarosan (legkésőbb az értékesítés után 60 hónappal) másik lakóingatlant szándékoznak vásárolni - más egyéb lakóingatlan-vételt vagy –eladást nem feltételezve -, jobban megéri még 2007-ben értékesíteniük. A lakásszerzési kedvezményt az eladásból származó jövedelem kiszámításakor a másik lakóingatlan vásárlásából érvényesíthetik. Azaz az eladásból származó jövedelem csökkenthető nemcsak az annak a megszerzésére fordított kiadásokkal, hanem egy másik ingatlan vételének kiadásaival is. Ők ugyanis a 2008-ban bevezetendő új, az adóköteles jövedelem időszakát lényegesen lerövidítő szabály mellett is adóköteles ingatlan-eladásból származó jövedelmet realizálnának 2008-ban. (lásd mellékelt táblázat).

2. Azok, akik 2004-nél nem korábban vásárolt lakóingatlanukat szeretnék értékesíteni, és az eladásból származó bevételükből nem szándékoznak hamarosan (legkésőbb az értékesítés után 60 hónappal) másik lakóingatlant vásárolni, jobban megéri az értékesítést a következő évben, 2008-ban megvalósítaniuk. Ugyanis a jövő évtől kezdve a lakóingatlan értékesítésből származó jövedelem adóköteles időszaka lényegesen lerövidül, 15 év helyett 5 évre csökken. Ez alól kivétel az, aki 2007-ben vásárolta lakóingatlanát, hiszen az ő jövedelme még 2008-as eladás esetén is az eladási érték 100%-a lesz. Valamint természetesen azokra, akik nem biztosak abban, hogy akarják-e értékesíteni ingatlanukat, azokra az 1. pont vonatkozik. (lásd mellékelt táblázat).

3. Azok, akik 2004-nél korábban vásárolt lakóingatlanukat szeretnék értékesíteni, függetlenül attól, hogy hamarosan (legkésőbb az értékesítés után 60 hónappal) másik lakóingatlant szándékoznak-e vásárolni vagy sem, általában jobban megéri ezt 2008-ban tenniük, hiszen a 2008-ban bevezetendő új, az adóköteles jövedelem időszakát lényegesen lerövidítő szabály értelmében nem realizálnak a 2008-ban történő eladásból adóköteles jövedelmet. (lásd mellékelt táblázat).

A jövedelem számítás alapja:

Jövedelem=eladáskori érték-szerzéskori érték-számlával igazolható ráfordítások.

Az adó mértéke: 25%.

Fontos szempont!!

Azok az eladók, akik 2008. január 1. előtt olyan módon vásárolták a jelenleg eladandó ingatlanukat, hogy a vásárlásnál éltek a lakásvásárlási kedvezménnyel, (tehát azért nem fizették/fizetik meg az akkor esedékes forrásadót, mert másik ingatlant vásároltak az eladás után), és az eladást követő 4. év végéig (ha már 2007-ben értékesítik, akkor az eladást követő 5. év végéig) értékesítik az adott ingatlant. Számukra a jelenlegi értékesítés során felmerülő adózási kötelezettség mellett a régi, a vásárláskor igénybevett kedvezmény összege is fizetési kötelezettségként jelenik meg.

Példa: 2005-ben eladásra került egy ingatlan, melynek során az eladónak 500 ezer Ft-os forrásadó fizetési kötelezettsége keletkezett. Azt az összeget 2005-ben nem fizette meg, mert vásárolt egy másik lakóingatlant, tehát érvényesítette a lakásszerzési kedvezményt. Ezt az adott ingatlant 2008-ban értékesíti, ami által keletkezik újabb 1 millió Ft-os adófizetési kötelezettsége. Az adó megállapításánál nem csak a 2008. után keletkezett adót kell megfizetni, hanem hozzáadódik a 2005-ös, be nem fizetett kedvezmény összege is. Azaz az összesen megfizetendő adó: 1,5 millió Ft.

A közteherviselés átalakítását célzó törvénymódosítások 2010-től jelentős változásokat idézhetnek elő az ingatlanpiacon. Alacsonyabb mértékű illeték terheli az ingatlanszerzést, de nem lesz kibúvó a fizetés alól a kereskedelmi ingatlanok forgalmánál sem.

A jogalkotási hullám azzal a nem titkolt szándékkal módosította az illetéktörvény visszterhes vagyonátruházásra vonatkozó rendelkezéseit, hogy minden egyes ingatlanforgalom után ténylegesen beszedje az államnak járó illetéket. Az évről évre szaporodó irodaházak, bevásárlóközpontok adás-vételei után ugyanis nem sok bevétel keletkezik az államkasszában. Az ilyen ingatlanok zöme olyan társaság tulajdonában áll, amelynél a tulajdonos egy ingatlanos társaságot alapít, s ennek a cégnek a vagyonát képezi az eladásra szánt ingatlan. Az adásvétel során nem az ingatlan, hanem az ingatlanos társaság cserél gazdát, így elkerülhető a jelenlegi 10%-os vagyonszerzési illeték megfizetése. 2010 január elsejétől a jogszabály illetékkötelesnek nyilvánítja az ingatlannal rendelkező társaság legalább 75 százalékos arányú megszerzését, ám cserébe csökkenti az ingatlanszerzés után fizetendő illeték mértékét. Az új szabály szerint 1 milliárd forintig 4%-ot, míg az ezt meghaladó rész után 2%-ot, de legfeljebb 200 millió forintot kell megfizetni.

Csökken a lakásszerzési illeték

Ugyancsak kedvezőbb 2010-től a lakóingatlanok vásárlása után fizetendő illeték mértéke is. Míg az eddig érvényben levő szabály szerint 4 millió forintig 2%-ot, az ezt meghaladó összeg után 6%-ot kellett fizetni, az új rendelkezés szerint a 4 millió forint feletti összeg után már csak 4% az illeték mértéke. Ez egy 12 millió forint forgalmi értékű lakás esetében idén 560.000.- Ft illetéket jelent, ám ugyanilyen értékű lakóingatlan 2010 után történő megvásárlása esetén csak 400.000.- Ft összeget kell fizetni. Az utóbbi időben az ingatlanpiacon megfigyelhető lassulás talán ilyen okoknak is köszönhető. Sokan halasztották ennek megfelelően erre az évre a tervezett lakóingatlan megvásárlását.

Az illetéktörvény módosítása az ismertetett jelentős változásokon kívül néhány átmeneti könnyítést is biztosít. Az ingatlanforgalmazók által igénybe vehető 2 százalékos illetékkedvezménynél főszabályként továbbra is két év áll rendelkezésre az eladásra illetve pénzügyi lízingbe adásra -, ám ha az ingatlanszerzést 2006. október 1. és 2009. május 31. között jelentették be az adóhatóságnak, akkor további két évvel meghosszabbodik a továbbértékesítésre nyitva álló határidő. Lakóház építésére alkalmas telek illetékmentességének megállapításához változatlanul 4 év áll rendelkezésre a ház felépítésére, aki azonban a bejelentésnek 2004. október 1. és 2009. május 31. között tett eleget, annak 4 évről 6 évre nő a törvényes határidő.